VvE-recht: Is uw VvE wel hufterproof?

Veel mensen wonen in een appartement en zijn daarmee automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (in formele teksten gebruikt men vaak “eigenaars”). Heel vaak weet men niet hoe het nu precies zit met zo’n vereniging. Dit stuk is bedoeld om u een beetje uit te leggen doe dat nu zit met de regels die gelden binnen de vereniging.

Heeft de VvE nu werkelijk zoveel macht dat ze bepaalde afspraken kunnen afdwingen en zelfs een boete kunnen opleggen? Het antwoord is ja! Er kan zelfs worden bepaald, in zeer extreme gevallen weliswaar, dat een appartementsrecht of deel daarvan niet mag worden gebruikt door eigenaar en gebruiker. Hiermee kan je je VvE hufterproof maken. Een college in het VvE-recht:

De Splitsingsakte

Een Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) ontstaat altijd uit een splitsingsakte. Hiermee wordt een pand gesplitst in appartementsrechten en hiermee wordt ook meteen de Vereniging van Eigenaars opgericht. Het is dus meteen de oprichtingsakte voor de vereniging.

De akte bepaalt wat de splitsing inhoudt en beschrijft de appartementsrechten die zijn ontstaan, alsmede waarvoor die appartementsrechten zijn bedoeld voor wat betreft gebruik en bestemming. In artikel 5: 111 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald wat een splitsingsakte in ieder geval moet inhouden. Zo moet er goed worden beschreven wat het appartementsrecht nu inhoud, de kadastrale aanduiding, alsmede wie de eigenaar is. Een verwijzing naar een de splitsingstekening die is aangehecht kan daarbij handig zijn. Onderdeel is ook het reglement dat voor alle eigenaars, maar ook gebruikers (huurders) geldt en meteen de belangrijkste leidraad is van de vereniging voor het nemen van besluiten over algemene zaken en algemene delen.

Het Reglement

Als reglement wordt vaak een standaard modelreglement gebruikt dat door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is vastgesteld. Hiervan bestaan verschillende versies die men van toepassing kan verklaren. Soms wil men een bepaling uit het modelreglement wijzigen en dit kan, maar dit dient dan wel te gebeuren met de splitsingsakte zelf. Dan gelden de wijzigingen op het standaard modelreglement en zijn de bepalingen van het model gewijzigd of buiten gebruik verklaard. Het modelreglement is dus onderdeel van de splitsingsakte en kan als één geheel worden gezien: de statuten.

De statuten

De splitsingsakte en het reglement samen zijn de statuten van de vereniging en het is niet mogelijk om regels en afspraken te maken die hiermee in strijd zijn. Dat maakt hen naast de wettelijke bepalingen de belangrijkste regels van de eigendommen van de Vereniging van Eigenaars. Besluiten, regelingen en afspraken die in strijd zijn met de statuten zijn zelfs nietig, dus dergelijke regels worden geacht nooit te hebben bestaan. Dat betekent dat een rechterlijk oordeel per definitie niet nodig is voor die nietigheid. Indien een geschil blijft bestaan over het al of niet nietig zijn van een besluit, beding of afspraak, kan het toch nodig zijn dat een rechter de nietigheid moet vaststellen. Hij stelt dat dus eigenlijk vast dat het besluit, die regel of afspraak nietig is en dus nooit heeft bestaan. Een (bepaling in het) huishoudelijk reglement van de VvE mag dus niet in strijd zijn met regels die in de statuten zijn vastgelegd, omdat dit gedeeltelijke nietigheid met zich mee kan brengen.

Wil men regels aanpassen die in strijd zijn met de statuten, dan dienen de statuten, meer in het bijzonder de splitsingsakte te worden aangepast. Hoe dit mogelijk is, wordt weer in de statuten zelf bepaald. Het kan zelfs zo zijn dat er voor de VvE een plicht ontstaat om de splitsingsakte te wijzigen, bijvoorbeeld bij wijzigingen aan het gebouw zelf, de bestemming of het gebruik van bepaalde onderdelen van het gebouw of het terrein.

De statuten zijn regels die algemeen zijn gesteld, maar ook bepalingen bevatten over gebruik en overlast. Toch is het verstandig om nadere regels te stellen door afspraken met elkaar te maken over gebruik en overlast. Dit is dus niet verplicht, maar wel raadzaam, omdat bijvoorbeeld naleving van bepalingen met een Huishoudelijk Reglement beter is te reguleren met sancties.

Huishoudelijk Reglement

Het opstellen van een huishoudelijk reglement is dus niet noodzakelijk. De belangrijkste regels voor de VvE staan immers in de statuten. Toch kan het verstandig zijn om nadere regels te stellen over het gebruik van het pand. Dat geldt zowel voor de gemeenschappelijke gedeelten, maar zeker ook voor de privégedeelten van het gebouw of het terrein. Een Huishoudelijk Reglement is dan vaak de vorm waarvoor wordt gekozen, maar er zijn ook wel andere mogelijkheden. Ook een besluit van de VvE kan immers bepaalde voorwaarden aan gebruik stellen.

Een Huishoudelijk Reglement is dus zeker aan te bevelen, omdat die regels makkelijker kenbaar zijn. Ze krijgen vaak een bijnaam, zoals “de Bijbel”, “het Rode Boekje” of variaties op dergelijke thema’s. Een besluit van de VvE omtrent gebruik kan ook beter worden verwerkt in een wijziging van een Huishoudelijk Reglement. Alle regels staan dan duidelijk bij elkaar.

De regels zijn namelijk niet zomaar van toepassing. Op zich gelden ze voor alle leden van de VvE die lid waren ten tijde van het vaststellen van het reglement, maar nieuwe eigenaren of huurders zijn niet zomaar gebonden. Een verkoper dient een koper op dit reglement te wijzen en een nieuwe eigenaar moet bevestigen dat hij het zal naleven.

Hoewel de verhuurder mogelijk gebonden kan worden geacht aan het huishoudelijk reglement zal de verhuurder zijn huurder moeten binden aan alle regels van de VvE. De huurder is namelijk alleen gebonden aan de statuten, maar niet zomaar aan het Huishoudelijk Reglement. Dit moet de verhuurder dus niet vergeten! Het kan zeker van belang zijn, zeker als er ook nog een boetes in het reglement zijn opgenomen. Het is dus aanbevolen om een huurder naast de huurovereenkomst, ook te laten tekenen voor ontvangst en naleving van het Huishoudelijk Reglement. Dit om problemen te voorkomen.

Hoewel de meeste regels behoorlijk voor de hand liggen, kan een Huishoudelijk Reglement behoorlijk specifiek worden. De regels zijn doorgaans niet opgesteld voor een normale beschaafde gebruiker, maar voor iemand die overlast of schade kan veroorzaken. Daardoor is aan een regel vaak een boete verbonden, waarvan de maximale hoogte vaak in de statuten is bepaald. Met die boete kan naleving worden afgedwongen en een boete kan ook gewoon op een gebruiker worden verhaald. Bij een ernstige schending van een verplichting uit het Huishoudelijk Reglement kan zelfs een ontzegging van het gebruik van het appartement volgen. Een dergelijke sanctie, boete en ontzegging van het gebruik, zijn best vergaande maatregelen. Die maatregelen dienen dan ook wel redelijk te zijn, mede afhankelijk van de regel en de ernst van de overtreding en/of herhaling (recidive) ervan.

Nu de regels zo streng kunnen zijn is aan de vaststelling van het Huishoudelijk Reglement voorwaarden verbonden. De belangrijkste voorwaarden is dat ze niet in strijd mogen zijn met de statuten, omdat dergelijke regels nietig zijn (zie hierboven). Ook moet er overeenstemming zijn over de regels in het Huishoudelijk Reglement. Voor vaststelling van de regels is, volgens de meeste modelreglementen, een twee/derde meerderheid nodig van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin in ieder geval twee/derde van het totaal aantal stemmen aanwezig is of vertegenwoordigd is.

Tien geboden

Soms is het moeilijk om een Huishoudelijk Reglement vastgesteld te krijgen, dus wij hebben al eens geadviseerd om naast het aan de Algemene Ledenvergadering voorleggen van een Huishoudelijk Reglement veiligheidshalve ook “Tien Geboden” voor te leggen, met hierin regels waarover in ieder geval wel overeenstemming bestaat. Deze Tien Geboden hebben meer dan vijf jaar dienst gedaan als aanvullende regels boven de statuten van de vereniging. Ook aan het in strijd handelen met deze tien geboden waren boetes verbonden. Zo kunnen in ieder geval de meest basale gebruiksregels worden vastgelegd en is de VvE in ieder geval “hufterproof”.

Mr. B. Parmentier
Parmentier Advocaten
Haarlem
023-5313111