Burenrecht: Die muur moet weg!

Eigendomsrecht en overbouw

Als uw buren willen uitbouwen, of als u als buur wilt uitbouwen, dan is het raadzaam zorgvuldig te werk te gaan. “Een goede buur is beter dan een verre vriend”. Dat geldt zeker als u gaat verbouwen en nog meer als het een nieuwe woning betreft. Teveel horen wij als advocaten van verstoorde burenrelaties die al zijn ontstaan nog voordat de verhuizing heeft plaatsgevonden. Een dergelijke relatie verbeteren is lastig en een ruzie kan jarenlang blijven aanhouden. Dit veroorzaakt stress en dat is ongewenst.

Advies

Als u ergens nieuw komt te wonen, dan is het verstandig om eerst te investeren in een goede relatie met uw nieuwe buren. Mensen houden doorgaans niet van veranderingen, dus vaak wordt met het vertrek van de oude buren al de nodige stress ervaren. Als de nieuwe buren dan ook nog eens meteen gaan verbouwen wordt die stress vele malen erger, zelfs al is hiervoor ook wel snel begrip. Een eenvoudig voorstelrondje met een bosje bloemen kan al veel leed voorkomen. Een eenvoudige uitleg van het plan en de termijn waarbinnen het zou moeten worden gerealiseerd kan eveneens veel leed voorkomen. Overleg over (mogelijk) gezamenlijke zaken, zoals een gezamenlijke haag of schutting. Haal die zeker niet zonder overleg weg. U moet zich realiseren dat alle zichtbare veranderingen vanuit de eigen woning of tuin steeds ernstige inbreuken betekenen!

Belangrijke tip: Wacht niet te lang met communiceren en begin direct met welgemeende excuses, een bloemetje, een goede fles wijn, maar vooral de toezegging om het zo snel mogelijk netjes op te lossen.

Laat het communiceren met je nieuwe buren niet over aan je aannemer of hovenier. Mede door de hiermee getoonde desinteresse in uw nieuwe buren, kan dat leiden tot zeer vergaande problemen. Veel aannemers zijn bijvoorbeeld niet goed op de hoogte van het eigendomsrecht en denken bijvoorbeeld dat zij een muur mogen bouwen “op” een erfgrens. Dit mag dus niet, zelfs niet als je een gezamenlijke binnenmuur daarmee verlengt.

U moet zich realiseren dat een zichtbare verandering vanuit de eigen woning of tuin een ernstige inbreuk betekent!

Over of op de erfgrens

Op of over de erfgrens bouwen mag dus alleen in overleg. Hoewel het verstandig is om dit vast te leggen, bij voorkeur notarieel, kan men ook stilzwijgend instemmen met een dergelijke overbouw. Als je (ooit) hebt ingestemd kan je niet eenvoudig meer terug (Uitspraak Gerechtshof Den Haag 15 september 2016). Het heeft dus zin om goed te overleggen met je nieuwe buren en het is verstandig om dit ook vast te leggen. Probeer niet de redelijkheid van je buren af te dwingen. Als je onmogelijke buren hebt die de uitbouw continu blokkeren, kan je in kort geding afdwingen dat zal worden meegewerkt en zelfs gebruik gemaakt wordt van het erf van de buren. Wat je zeker niet moet doen het hetgeen in de volgende zaak wordt besproken 

De zaak: De verlengde binnenmuur

In een niet-gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Noord-Holland d.d. 12 mei 2021 heeft de rechtbank een eindoordeel gegeven over een burenrechtzaak met verstrekkende gevolgen: Een bouwmuur van een uitbouw, gebouwd maart 2018, moest worden verwijderd. Deze tekst zal zich beperken tot het onderdeel bouwmuur en verwijderde schutting.

Vooroverleg

De nieuwe buren zijn bij hun buurvrouw langsgegaan met een doos chocolaatjes met daarop een A4-tje geplakt. Hierop stond vermeld dat zij voor vragen terecht kon bij de aannemers. De buurvrouw kreeg zo dus het telefoonnummer van de aannemer die overigens een dag later meteen zou gaan beginnen.

Aanvang

Deze aannemer heeft de buurvrouw geïnformeerd dat er een aanbouw (en opbouw) zou worden gerealiseerd en dat ten behoeve hiervan de schutting zou worden verwijderd. Deze schutting was echter van de buurvrouw, stond volledig op het erf van de buurvrouw en was ook door haar betaald. Hoewel geen toestemming is gegeven heeft de aannemer de schutting ter plaatse van de uitbouw gewoon afgezaagd en verwijderd. Ook zijn ten behoeve van de fundering tegels uit het terras verwijderd. De aannemer vond het ook vanzelfsprekend dat het metselen van de muur vanuit de tuin van de buurvrouw zou plaatsvinden. Ook vond de aannemer het normaal dat hij zijn materialen en steigers zonder enige bescherming direct op het terras van de buurvrouw plaatste. De buurvrouw wilde niet meteen zeuren en een probleem veroorzaken met haar nieuwe buren, maar moest wel heel erg veel incasseren, waaronder veel bouwafval en een vergaande inbreuk op haar privacy door bouwende en lunchende werklui die haar tuin als openbaar terrein beschouwden.

Kadaster

Mevrouw schakelde het Kadaster in op het moment dat zij werd geconfronteerd met beschadigingen op de achtergevel en een bouwmuur die werd gebouwd op de plek van haar schutting. Verzocht is om de bouw te staken totdat het Kadaster was langsgeweest, maar de aannemer bouwde, zelfs met grote spoed, door. Helaas moest op een meting van het Kadaster even worden gewacht en op het moment dat het Kadaster kwam meten was de ruwe bouwmuur klaar. Het Kadaster bevestigde dat de aannemer ten onrechte in het verlengde van een gezamenlijke binnenmuur had gebouwd, waardoor de muur minimaal vijf centimeter over de erfgrens was gebouwd. De nieuwe buurman was bij de Kadastermeting aanwezig, maar verdween snel en liet de verdere communicatie maar over aan de aannemer. Die vond dat het wel meeval, juridisch juist was en dat de buurvrouw niet moest zeuren. Het afbreken en herbouwen was zonde.

De uitbouw

Om de bouwmuur van de uitbouw te realiseren had de aannemer de achtergevel van de buurvrouw beschadigd, maar ook haar dakrand en dakgoot (allemaal visuele kenmerken de erfgrens). Het moest allemaal een beetje worden opgeschoven richting de buurvrouw, vond de aannemer. Het kleine tuintje van de buurvrouw was verworden tot een pijpenla met name door de hoge muur ernaast. Bij haar nieuwe buren zelf kreeg de buurvrouw helaas geen begrip. Zij kwamen met enige regelmaat naar de voortgang kijken, maar verdwenen snel als ze de buurvrouw zagen en verwezen steeds naar de aannemer. Die aannemer werkte snel door en had de muur inmiddels ook nog voorzien van een stuclaag. Daarnaast had hij een nog verder overgebouwd boeideel aangebracht. De buurvrouw heeft wanhopig een advocaat ingeschakeld. Die heeft na een noodzakelijk, maar helaas zinloze eerste brief aan de nieuwe buren direct gehandeld met: een kort geding.

Kort geding

In kort geding is gewezen op de feiten, geconstateerd door het Kadaster, en op de ronduit hufterige gang van zaken. Er is zonder toestemming een schutting verwijderd en bewust overgebouwd, zodanig dat evident sprake was van kwade trouw of grove schuld ex artikel 5:54 lid 3 BW. Toen overbouw door het Kadaster werd bevestigd is dit niet aangepast en bewust genegeerd. Op het moment van het kort geding, was de uitbouw inmiddels casco afgebouwd.

Onvoldoende spoedeisend belang

In het kort geding vonnis van 24 mei 2019 oordeelde de rechter dat “meer dan aannemelijk is dat de zijmuur van de aanbouw gedeeltelijk op het perceel van de buurvrouw is gebouwd”. Toch oordeelde de kort gedingrechter niet dat de muur moest worden verwijderd, omdat dit zeer ingrijpend zou zijn. De rechter meende dat in een bodemprocedure het probleem anders zou kunnen worden opgelost. De rechter oordeelde, zoals een rechter dan vaak oordeelt in kort geding, dat er “onvoldoende spoedeisend belang” is.

Een gevolg is dat alle partijen nog veel langer in onzekerheid moesten blijven, terwijl de inbreuk heel duidelijk was en ook was erkend

Een gevolg is dat alle partijen nog veel langer in onzekerheid moesten blijven, terwijl de inbreuk heel duidelijk was en ook was erkend. Tijdens het kort geding was ook al voldoende duidelijk dat partijen er niet onderling uit zouden komen.

Bodemprocedure

Hoewel tegen een kort gedingvonnis hoger beroep open staat  bij het gerechtshof(spoed appèl binnen vier weken), is alsnog getracht om de zaak te schikken. Na diverse mislukte pogingen is besloten een bodemzaak te beginnen. In de bodemzaak is de schade meegenomen die is ontstaan door de verbouwing. Hiervoor is een deskundige ingeschakeld.

Verweer in de bodem

Als verweer is aangevoerd dat er geen oplossing is voor de overbouw en dat de buurvrouw niet zou willen meewerken aan een oplossing. Het terugbrengen van de schutting, de buurvrouw wilde haar schutting terug, zou feitelijk onmogelijk zijn. De nieuwe buren meenden dat zij door het moeten verwijderen van de muur onevenredig veel zwaarder zouden worden benadeeld dan hun buurvrouw met handhaving van de toestand (ex artikel 5:54 lid 1 BW).

Einduitspraak

Net als de kort gedingrechter oordeelde ook de rechtbank (enkelvoudige kamer) dat de inbreuk op het eigendomsrecht (artikel 6:162 lid 2 BW) vast zou staan. Hoewel de nieuwe buren ontkenden bewust te hebben overgebouwd en zouden hebben vertrouwd op de deskundigheid van hun ervaren aannemer, oordeelde de rechter dat de nieuwe buren grove schuld kunnen worden verweten van de overbouw, zoals ook is bepaald in het arrest van de HR van 28 maart 2008. Het (onheus) handelen van de aannemer stond vast en de nieuwe buren waren niet bereid te wachten de bouw te staken in afwachting van de Kadastermeting. Daarbij was ook van belang dat de visuele kenmerken die aanwezig waren en waaruit de erfgrens duidelijk zichtbaar was, ook voor een leek kenbaar en begrijpelijk waren. De nieuwe buren konden zich niet verschuilen achter de aannemer en konden dan ook geen beroep doen op het feit dat zij ernstig zouden worden benadeeld. Er was geen sprake van een situatie ex artikel 5:54 lid 1 BW waarin is bepaald dat de grond moet worden overgedragen aan de nieuwe buren, omdat zij door wegneming onevenredig veel zwaarder benadeeld zouden worden (dit was als tegeneis (in reconventie) gevorderd).

Conclusie en advies

De conclusie was derhalve dat de bouwmuur binnen drie maanden moest worden verwijderd en ook dat de schutting van de buurvrouw moest worden hersteld!

De nieuwe buren hebben met hun doos chocolaatjes met daarop bevestigd de brief met het nummer van hun aannemer, onvoldoende voorbereiding gepleegd. Het eenvoudig en enkel verwijzen naar je aannemer is nimmer een goed idee. Vanzelfsprekend is het goed om een aanspreekpunt te hebben, maar als opdrachtgever moet je toch wel de vinger aan de pols houden en goed contact houden met je buren. Ook moet je een klacht van je buren direct serieus nemen, of deze nu terecht is of niet en daar zorgvuldig naar handelen.

Ook is het raadzaam om goed onderzoek te doen. Een voorbeeld hiervan is die Kadastermeting al waren er in dit geval al meer dan voldoende visuele kenmerken die gewoon bewust werden genegeerd.

Voorbeeld: Rookkanalen

Een eerste waarschuwing is dat u met de sloop van bijvoorbeeld oude rookkanalen, de constructie van de woningen kunt aantasten. Het de vraag of het wel úw rookkanaal is.

Eén van onze cliënten heeft zelfs mogen ervaren, dat de buren bij de sloop van het rookkanaal aan hun kant van de muur, het ventilatiekanaal hadden verwijderd van de WC. Deze bleek onderdeel te zijn van het rookkanaal. Een eenvoudig onderzoek, bijvoorbeeld door bestudering van de bouwtekeningen uit het gemeentelijk archief, had dit kunnen voorkomen. Het is namelijk niet ongebruikelijk dat dergelijke kanalen worden gedeeld, zeker bij oudbouw. Zelfs al lijkt zo’n kanaal volledig uw eigendom te zijn en onderdeel uit te maken van uw woning, het is dan toch echt gedeeltelijk eigendom van uw buren!

Veel zal afhangen van hoe u reageert als uw buurman ineens vanuit zijn toilet door zijn ventilatieopening boos uw nieuwe woonkamer in kijkt. Dichtmetselen en het probleem negeren is dan écht geen goed idee.

Beter is het om u in vergaande mate te excuseren voor het feit dat u uw buren schade hebt toegebracht. Als u proactief probeert om voor uw rekening de beste oplossing te verzinnen, openen zich misschien zelfs perspectieven en ligt een oplossing wellicht in een door uw buurman lang gewenste mechanische afvoer die nu maar eens moest worden aangelegd en nog wel aan de eigen kant van de muur. Een dergelijke oplossing voorkomt een rare en onverklaarbare koof midden in uw woonkamer en slaapkamer, die door de buurman gewoon kan worden afgedwongen.

Veel zal afhangen van hoe u reageert als uw buurman ineens vanuit zijn toilet door zijn ventilatieopening boos uw nieuwe woonkamer in kijkt

Belangrijke tip: Wacht niet te lang met communiceren en begin direct met welgemeende excuses, een bloemetje, een goede fles wijn, maar vooral de toezegging om het zo snel mogelijk netjes op te lossen. Natuurlijk kan het zeker geen kwaad om ondertussen uw advocaat om advies te vragen over de juridische mogelijkheden, maar een eerste advies is altijd: zoek contact en ga direct in overleg. Probeer zo de band met uw nieuwe buren te herstellen. Veel mensen vergeten: een uitbouw, aanbouw, sloop, gevelherstel, verwijderde haag of welke overlast u als nieuwe buur ook veroorzaakt, betekent een directe aantasting van uw relatie met de buren. Hoe beter het contact is, des te beter is ook het wederzijdse begrip en des te makkelijker wordt de bouw. Zo kan een dure, langdurige en onzekere procedure worden voorkomen.

Mr. B. Parmentier
parmentier@parmentieradvocaten.nl
Parmentier Advocaten
Haarlem
023-5313111