De Bouwstop: De civielrechtelijke poging een bouwwerk te voorkomen
Een architect heeft een voormalige school omgebouwd tot woonhuizen en bewoont aldaar zelf op het complex een woning. Een deel van het oude binnenspeelplein is haar tuin. Ten behoeve van het in stand houden van de architectonische uitstraling heeft cliënte indertijd een Vereniging opgericht waarvan alle eigenaars lid zijn. De bestemming staat aan- en opbouw toe en enige woningen zijn ook uitgebouwd. Cliënte wil op de woning een opbouw realiseren, maar ondervindt daarbij veel weerstand van de buren. De door haar zelf opgerichte vereniging keert zich tegen haar. Tegen diverse bouwaanvragen is bezwaar gemaakt, echter, in beroep is door de bestuursrechter van de rechtbank Noord-Holland uiteindelijk bepaald dat de laatste aanvraag, waarvan het ontwerp volledig binnen het bestemmingsplan valt, moet worden gehonoreerd (dit vonnis wordt geciteerd in het civiele vonnis). Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld, waarmee de bestuursrechtelijke procedure is afgerond met een onherroepelijke vergunning. Cliënte begint direct met de opbouw.
De buren beginnen een kort geding en eisen een bouwstop. Het maken van de opbouw zou een onrechtmatige daad (hinder) opleveren, omdat de opbouw: inkijk geeft, daglicht wegneemt, niet past binnen de architectonische eenheid en overlast zal veroorzaken. De vereniging van alle buren heeft na de bouwaanvraag haar Huishoudelijk Reglement zodanig aangepast dat de opbouw hiermee in strijd is.
De buren beginnen een kort geding en eisen een bouwstop.
Ter plaatse wordt de zitting gehouden, zodat de rechter de opbouw, die inmiddels op hoogte is, vanuit iedere woning heeft kunnen bekijken.
In vaste jurisprudentie wordt beoordeeld of er voldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat het gebruik van de door het bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheid naar maatschappelijke opvattingen als onrechtmatig kan worden aangemerkt. Anders gezegd, er wordt beoordeeld of bij een specifieke omgevingsvergunning de belangen van buren zijn meegewogen en dus of de verleende vergunning de hinder legitimeert. De rechter toetst dan marginaal. Zo niet, dan zal de rechter alsnog een oordeel vellen over deze belangen.
De rechter oordeelde in deze zaak dat er, zeker bij één van de buren, sprake is van vermindering van uitzicht en mogelijk ook van lichtinval. Toch is dit niet zodanig dat dit zou moeten leiden tot een bouwstop. Ook acht de rechter de opbouw niet in strijd met het burenrecht van artikel 5:50 BW, het uitzichtscriterium. In de wetsgeschiedenis van dit artikel en in de jurisprudentie hierover is bepaald dat dit artikel ziet op ramen en deuren die recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf. In onderhavig geval is er slechts voor een zeer beperkt deel schuin zicht op het erf van de buren. Van een afwijking van de architectonische eenheid is niet gebleken, nog afgezien van de vraag of dit onrechtmatig zou zijn. Saillant detail is daarbij dat cliënte zelf liever een andere opbouw wilde die aanzienlijk minder groot zou zijn een veel meer in de lijn van de architectuur van de school zou zijn. Hiertegen is in de bestuursrechtelijke fase door de buren bezwaar gemaakt en dit bezwaar zou mogelijk zijn geslaagd. Dit ontwerp was namelijk deels in strijd met het bestemmingsplan in verband met de goothoogte en de verplichte dakhelling, hoewel de gemeente zeer bereid was om hiervoor vrijstelling te geven. Gezien de bezwaren van de buren heeft cliënte deze aanvraag ingetrokken en een aanvraag gedaan dat wel volledig paste binnen het bestemmingsplan.
Saillant detail is daarbij dat cliënte zelf liever een andere opbouw wilde die aanzienlijk minder groot zou zijn
De poging van de buren om de opbouw te verbieden door het aanpassen van het huishoudelijke reglement van de vereniging slaagt niet. Sterker nog, de rechter maakt er zeer korte metten mee. Namens cliënte was gesteld dat de regels in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat de vereniging met het gebruik ervan misbruik zou maken van recht. De rechter vindt het voor de hand liggen dat deze regels uitsluitend zijn gemaakt om de mogelijkheid van de opbouw van cliënte te voorkomen en oordeelt dat voorshands aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat in strijd zal worden gehandeld met de redelijkheid en billijkheid dan wel misbruik van recht.
De voorzieningenrechter oordeelt dat het niet zó evident is dat de bodemrechter in het voordeel van de buren zal beslissen en wijst de bouwstop af.
Toch is dit zeker geen garantie dat in de bodemprocedure niet zal worden beslist dat het bouwwerk moet worden afgebroken. Als bouwer neem je dus altijd een risico, zelfs al heb je een bouwvergunning. Het recht van een Vereniging van Eigenaars is behoorlijk sterk en kan voor een bouwer de beoogde bouw onmogelijk maken. De VvE kan de bouwer dwingen om het bouwwerk weer af te breken.
Bob Parmentier
Advocaat Vastgoed Huurrecht en Ruimtelijk Ordeningsrecht
Hebt u vragen over dit verhaal? Bel ons op 023-531 3111
