Landjepikarrest Hoge Raad: Gedupeerde gemeenten krijgen een helpende hand
‘Het recht dient zich op den duur bij de feiten aan te sluiten’, zo luidt de parlementaire geschiedenis bij artikel 3:105 BW, hèt artikel aangaande de verkrijging van eigendom door bevrijdende verjaring. Eigendomsverkrijging door verjaring kan enkel door een ‘bezitter’ van een goed, niet door een ‘houder’ van het goed (bijvoorbeeld een huurder). De rechtszekerheid die de wetgever met artikel 3:105 BW heeft beoogd, is met zijn arrest van 24 februari 2017 door de Hoge Raad op losse schroeven gezet. In dit arrest is door de Hoge Raad namelijk bepaald dat de oorspronkelijke eigenaar, mits aan alle vereisten van artikel 6:162 BW is voldaan, de verjaringsverkrijger, de occupant of opvolger daarvan, na voltooiing van de verjaringstermijn ex artikel 3:105 BW kan aanspreken tot schadevergoeding in natura. Het in bezit nemen van grond, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, is immers onrechtmatig.
Deze uitspraak zal voor veel gemeenten nieuwe perspectieven bieden. Juist gemeenten hebben veel te maken met verlies van gemeentegrond doordat te laat wordt opgetreden tegen onrechtmatig gebruik door een inwoner, die zich beschouwd als eigenaar van de grond. Hoewel de wetgever gemeenten geruime tijd, wel twintig jaar, de tijd geeft om hun eigendom onder de niet-rechthebbende op te eisen, blijkt in de praktijk dat deze termijn bij gemeenten tot problemen leidt. Dit heeft er allereerst mee te maken dat de inbezitnemingen van stukken gemeentegrond door gemeenten vaak onopgemerkt blijven. Zo betrekken inwoners met enige regelmaat een stuk gemeentegrond bij hun achtertuin, zonder dat deze paar meter door de gemeente direct gemist worden. Ook in dichtbegroeide gebieden of op moeilijk begaanbare terreinen zal het gemeenten niet snel duidelijk zijn dat er vierkante meters van de gemeentegrond worden afgesnoept.
Als het de gemeente al bekend is dat gemeentegrond door particulieren in gebruik is genomen, gaat de gemeente zelf niet snel uit van inbezitneming. Dit blijkt ook uit jurisprudentie over dit soort zaken tussen gemeenten en burgers. Veelal beroepen gemeenten zich met wisselend succes op een vermeende gebruiksovereenkomst die zij wensen op te zeggen. De stelling is dan dat van bezit geen sprake is, maar enkel van een stilzwijgende aangegane overeenkomst op grond waarvan het de inwoner is toegestaan de grond aan te wenden voor particulier gebruik. Een dergelijke overeenkomst zou ook, gelet op de functie en positie van gemeenten, een mooie en legitieme gedachte zijn. Inwoners krijgen op die manier meer gebruiksgrond ter beschikking en de gemeente hoeft niet om te kijken naar het onderhoud. Het bestaan van zo’n overeenkomst wordt door de betreffende inwoner/occupant ontkend met een verwijzing naar de inbezitneming die minimaal twintig jaar daarvoor heeft plaatsgevonden. Wanneer dit bezit door de rechter wordt aangenomen, is de occupant door verjaring eigenaar geworden en staat de gemeente met lege handen.
Tot het arrest van begin dit jaar. De Hoge Raad overweegt als volgt:
Als wordt vastgesteld dat de nieuwe eigenaar door verjaring eigenaar is geworden wordt dit aangemerkt als “onrechtmatige verkrijging”. De gemeente kon dan ook een vordering uit onrechtmatige daad instellen. Hoewel de eigendomsverkrijging feitelijk niet ongedaan kon worden gemaakt kon de gemeente wel een schadevergoeding vorderen. De schadevergoeding die werd geëist was een vergoeding in natura, namelijk dat het stuk grond weer aan de gemeente zou worden ‘terug geleverd’. De gemeente heeft hiervoor, op grond van artikel 3:310 lid 1 BW, een termijn van 5 à 20 jaar. Deze termijn begint te lopen na voltooiing van de verjaringstermijn waarmee de eigendom is verkregen, aldus de Hoge Raad. Dit betekent dat een gemeente sinds dit arrest niet twintig, maar zelfs vijfentwintig tot veertig jaar de tijd heeft om haar grond op te eisen. De gemeente wordt daarbij ook nog eens geholpen doordat de Hoge Raad heeft bepaald dat de occupant zich niet kan verweren met de stelling dat de gemeente eigen schuld zou hebben aan het verlies van haar eigendom doordat zij niet regelmatig zou hebben gecontroleerd op inbezitnemingen. De gemeente lijkt dus ineens een sterke positie in te nemen. Toekomstige jurisprudentie zal moeten uitwijzen wat voor gevolgen dit arrest heeft voor vele juridische leerstukken, zoals ongerechtvaardigde verrijking en nevenverplichtingen en de verjaring hiervan. Met recht een arrest dat tot de nodige jurisprudentie zal leiden en helaas nog niet bepaald een duidelijke zaak.
Word vervolgd.
Mevrouw mr. Francis Blaauboer
De heer mr. Bob Parmentier
