Eerste hulp bij verkoop en na aankoop van een huis: problemen vóór levering

Goederenrecht: Problemen bij verkoop of aankoop eigen huis

In Nederland heeft 70% van de bevolking een eigen woning. De kans is dus best groot dat u, lezer van dit stuk, een keer een overdracht van een woning hebt meegemaakt. Dit is vrijwel altijd een stressvolle periode. Het gaat vaak gepaard met voorbereidingen van een verbouwing, schilderwerk en verhuizing. Er moet veel worden geregeld en een goede voorbereiding is noodzakelijk. Het lezen van dit stukje is al een onderdeel van die goede voorbereiding, dus heel verstandig dat u dit even leest. U krijgt een aantal belangrijke tips van dingen waaraan u moet denken als verkoper of koper. Laten we verder “je” zeggen.

Als dit laagje verf niet meer is dan een zogenaamd “makelaarslaagje” of “verkooplaagje”, dan loop je hiermee risico als er iets onder zit dat niet zo fraai is.

Verkoper

Als verkoper wil je natuurlijk dat je huis er netjes uitziet. Op het moment dat ik dit schrijf (april 2023) vieren stylisten hoogtijdagen, omdat de verkoop van woningen, zeker in een hoger segment, niet meer heel snel gaat. Zelfs de serieuze media schrijft hierover: NRC over een huis dat niet verkoopt.

Je wilt dus dat je huis er netjes uitziet, zodat het beter verkoopbaar is. Veel mensen gaan hiervoor zelf aan de slag en voorzien een woning van een laagje verf. Als dit laagje verf niet meer is dan een zogenaamd “makelaarslaagje” of “verkooplaagje”, dan loop je hiermee risico als er iets onder zit dat niet zo fraai is. Als namelijk bij de rechter aannemelijk wordt gemaakt dat je ten behoeve van de verkoop van je woning (hogere koopsom) gebreken hebt willen verbergen, dan kan een koper na overdracht alsnog aanspraak maken op verlaging van de koopsom doorgaans ter hoogte van het herstel van de schade. Dit is geen denkbeeldig risico. Het advies aan iedere verkoper is dus: ruim op, maak schoon, herstel achterstallig onderhoud goed en duurzaam, maak gebruik van die stylist van je makelaar om je huis zo mooi mogelijk te presenteren, maar meld gebreken via uw makelaar aan potentiële gegadigden. Helaas zijn er makelaars, gelukkig uitzonderingen, die hierin een niet zo’n frisse en zelfs onzuivere rol kunnen spelen, terwijl dit voor jou als verkoper vergaande gevolgen kan hebben. Baseer je dan ook niet op een verkoopbrochure van toen je het zelf kocht, want een verdediging “zo hebben we het ook gekocht” is bepaald niet een goed verweer. Een rechter zal snel aannemen dat je dit wel zult hebben ontdekt gedurende het gebruik van de woning. Het ontbreken van een deel vloerverwarming, een gehorige woningscheidende vloer en zelfs een vervelende buurman kan een gebrek zijn dat aan de woning kleeft. Je hebt een meldingsplicht!

Koper

Als koper wil je een goed en mooi huis kopen, met de door jou gewenste afwerking, bij voorkeur met leuke buren in een leuke en veilige buurt. Helaas is de vraag doorgaans groter dan het aanbod, waardoor huizen duur zijn en je megasnel een besluit moet nemen en een bod moet doen. Hoewel het zoeken naar een huis door een koper doorgaans wel als leuk wordt ervaren, is dit ook voor een koper vaak een zeer stressvolle procedure. Hoewel een woning en de wijk op Funda als fantastisch kan worden omschreven, moet je natuurlijk altijd kritisch blijven. Op de locatie van de woning ga je minimaal drie keer kijken, ook een keertje met de kinderen, want het gaat niet enkel om die koude vierkante meters. Juist de warme feel van de woning en de omgeving is belangrijk, omdat je er jaren, zo niet een belangrijk deel van je leven zal doormaken. Als je spijt krijgt heb je wel een probleem, want de koop van een woning is juridisch wel een handenbindertje. Natuurlijk, je hebt je wettelijke bedenktijd en daarnaast ook je ontbindende voorwaarden, maar realiseer je wel dat je die ontbinding niet altijd en ook niet zomaar kunt inroepen. Daaraan zijn strenge juridische vereisten verbonden. Na koop kom je dus niet zomaar van de woning af, behalve binnen de drie dagen bedenktijd (ook hierop bestaan uitzonderingen, zie hierna!). Het is dus van belang dat je weet wat je koopt en daarvoor geldt weer: Je hebt een onderzoeksplicht!

Als je spijt krijgt heb je wel een probleem, want de koop van een woning is juridisch wel een handenbindertje.

Essentie

Dit zijn meteen de twee belangrijkste basispunten voor geschillen bij dit soort zaken: de meldingsplicht van de verkoper tegenover de onderzoeksplicht van de koper. Hierover bestaat veel, nee heel veel jurisprudentie. Iedere zaak heeft weer zijn eigen nuance op basis van de specifieke omstandigheden.

Twee belangrijke adviezen zijn:

Verkoper, bij twijfel, meld een eigenschap die mogelijk niet door jou, maar wellicht door een ander wel als gebrek wordt ervaren. Denk daarover na. Dan bedoel ik natuurlijk niet de prachtige schimmelculturen in de kruipruimte: die moet je gewoon netjes melden. Ik bedoel dan bijvoorbeeld een licht aflopende of gek verende vloer waarvan je niet weet waardoor het komt.

Koper, bij twijfel, laat een onderzoek uitvoeren door een bouwkundige. Zeker als iets te mooi is om waar te zijn, dan is het vaak ook te mooi om waar te zijn. Wees alert op dingen die gek zijn, neem een goede aankoopmakelaar mee en stel kritische vragen, zoals “Is er een luik om in de kruipruimte te komen?” en als het antwoord is, daar staat nu toevallig de piano op, dan is dat een reden om te twijfelen over of alles wel ok is onder die vloer. Accepteer niet “geen idee” en zelfs als er geen luik is: laat onderzoek doen!

Problemen na verkoop of aankoop

Wat moet je nu doen als je achteraf ontdekt dat de woning toch niet zo heel erg aan je verwachtingen voldoet, bijvoorbeeld bij ontdekking van een gebrek?

En wat moet je doen als verkoper als je koper ineens afhaakt en stelt dat er redenen zouden zijn om van de koop af te zien?

Zoals ik al heb gezegd kom je als koper, maar ook als verkoper (zie hierna!) bepaald niet makkelijk van de koop van een woning af. Het is een serieuze verplichting waar je in principe aan gebonden bent al heb je als consument het schriftelijkheidsvereiste en genoemde bedenktijd. Hierna volgen wat uitzonderlijke zaken uit de praktijk op basis waarvan ook weer belangrijke tips worden gegeven.

Casus I De eigenwijze verkoper

Verkoper heeft problemen met zijn verkoopmakelaar en vermoedt dat hij onvoldoende zijn best doet. Er wordt stevig onderhandeld en uiteindelijk leidt dit tot verkoop aan kopers 1. In de verkoopovereenkomst eist verkoper dat hij, net als de kopers, een bedenktijd krijgt van drie dagen die voor kopers wettelijk is geregeld. Hij vindt dat hij er dan ook recht op heeft.

Dezelfde avond na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, wordt verkoper gebeld door de aankoopmakelaar van eerdere gegadigden. Zij willen hun eerdere (en hogere!) bod gestand doen, maar krijgen de (zijn) verkoopmakelaar al enige dagen niet te pakken. Het vermoeden van de verkoper dat de makelaar een merkwaardige manier van dienstverlening heeft wordt hierdoor bevestigd en verkoper onderneemt direct actie. Hij belt de kopers nog dezelfde avond op en meldt dat hij gebruik maakt van zijn bedenktijd en dat de koop wordt ontbonden. Hij biedt ook netjes zijn excuses aan dat zij nu zo benadeeld zijn door het handelen van zijn falende makelaar, maar de andere gegadigden waren wel eerder en waren ten onrechte genegeerd door de verkoopmakelaar. Een dag later is dit per e-mail bevestigd, ook dat de koop is ontbonden. Deze toelichting met welgemeende excuses is voor verkoper achteraf niet zo handig, want op basis van deze mededeling is ontbinding van de koopovereenkomst met kopers 1 achteraf onrechtmatig geacht.

Interessant is wel dat de wettelijke bedenktijd expliciet inhoudt dat je zonder opgave van redenen kosteloos de koop mag ontbinden. Dit betekent dus niet dat je een goede reden hoeft te hebben, je moet alleen geen “slechte” reden hebben, of voorkom dat verkoper er achter komt.

Na ontbinding is de woning verkocht aan kopers 2, maar kopers 1 maken achteraf aanspraak op de boete van 10% op grond van het NVM koopcontract. Zij menen dat het de verkoper niet vrij stond om gebruik te maken van die bedongen bedenktermijn en dat de reden hiervoor onrechtmatig is (misbruik van bevoegdheid), nu hij hiermee ten koste van kopers 1 een hogere koopsom zou hebben bewerkstelligen. In eerste aanleg oordeelde de rechter dat het misschien niet netjes is van verkoper, maar dat de bedenktijd wel rechtsgeldig was overeengekomen. Voor de bedenktijd geldt nu eenmaal dat er zonder opgave van redenen kan worden ontbonden. Het Gerechtshof denkt daar in hoger beroep anders over en meent dat de bedenktijd toch is misbruikt om als verkoper in een betere positie te geraken. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij bestaande jurisprudentie over kopers die misbruik maken van de voor hen geldende wettelijke bedenktijd. Kort gezegd is dit bijvoorbeeld bij de behandeling van de wet in de Tweede Kamer aan de orde geweest en wel over kopers die verschillende woningen hadden aangekocht om later een keuze te maken en bij een koper die na het aankopen alsnog dreigde met een ontbinding binnen de wettelijke bedenktijd indien niet zou worden ingestemd met een lagere koopprijs (korting). Er zou dan sprake zijn van misbruik van een bevoegdheid (ex artikel 3:13 BW).

Interessant is wel dat de wettelijke bedenktijd expliciet inhoudt dat je zonder opgave van redenen kosteloos de koop mag ontbinden. Dit betekent dus niet dat je een goede reden hoeft te hebben, je moet alleen geen “slechte” reden hebben, of voorkom dat verkoper er achter komt.

Advies aan verkoper: mocht je als verkoper met een ontbinding tijdens bedenktijd worden geconfronteerd, vraag gewoon altijd naar de reden, wees dan kritisch op die reden die wordt gegeven, zorg dat die reden een beetje (schriftelijk) vast komt te liggen als je denkt dat er een grondslag voor misbruik van bevoegdheid zou bestaan. Bel ons op tijd!

Advies koper: mocht je gebruik maken van de wettelijke bedenktijd, geef dan juist geen reden op. Voorkom dat de verkoper een goede reden kan vinden om je aan te spreken op het misbruiken van je wettelijk recht.

In de zaak van de eigenwijze verkoper is het onmogelijk gebleken om de rechters te overtuigen van het feit dat de verkoper oprecht niet had beoogd om misbruik te maken van de bedongen bedenktijd. Hij baalde van zijn makelaar en wilde niet dat kopers een betere positie hadden dan hij. De kans is niet denkbeeldig dat de casus een andere uitkomst zou hebben gehad indien de verkoper niet meteen had gereageerd. Een telefoontje naar z’n advocaat had wellicht het verschil gemaakt, alleen al om het enkele feit dat je dan een doordacht besluit had genomen en de risico’s in zicht zou hebben gehad. De bedenktijd liep nog drie dagen en juist voor het zonder opgave van redenen ontbinden van de koop had je de verkoopmakelaar kunnen laten bellen met de mededeling “Tsja, ik weet het ook niet”. De verkoopmakelaar en kopers 1 kregen in deze zaak een gezamenlijk belang en kwamen met een voor de rechters overtuigend verhaal dat verkoper niet met twee kopers in zee kan gaan om later een keuze te maken welke het beste is. De zaak is door de Hoge Raad in stand gehouden met een artikel 81 lid 1 RO-uitspraak. De Hoge Raad oordeelt dan dat de aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden en laat dan een uitspraak van het Gerechtshof in stand zonder enige motivering. Wel is er de conclusie van de Procureur Generaal W.L. Valk die ook tot verwerping van het cassatie concludeerde.

Casus II: Even proberen

Woningen zijn een schaars goed, maar soms heb je net iets te snel gekocht en komt er alsnog een mooiere, betere of goedkopere woning op Funda. Deze casus gaat over een aannemer die een woning geheel heeft verbouwd en in de verkoop gezet. De woning is met een zeer hoge kwaliteit verbouwd, want de aannemer had het eigenlijk voor zichzelf verbouwd, dus had extra zijn best gedaan. Onverwacht vond toch weer een mooi projectje met meer grond en mogelijkheden voor zijn gezin en onderneming, zodat de net verbouwde woning alweer te koop werd gezet. De verkoop was snel geregeld en wel aan een echtpaar ondernemers die de kwaliteit erg waardeerden: deze woning was luxe en af. Zij moesten behoorlijk wat moeite doen om het te kunnen financieren (gedeelde smart van alle ondernemers), maar kregen het voor elkaar. Alle partijen zijn gelukkig met de verkoop en het financieringsvoorbehoud loopt dan ook gewoon netjes af. Toch komt er even gedoe.

Prompt een dag later komt namelijk een zelfde huis te koop in dezelfde straat, met dezelfde hoeveelheid grond, zelfde ligging, maar dan een hoek verder. De afwerking is weliswaar bij lange na niet zo netjes als de woning van de aannemer, maar de verkoopprijs scheelt dan ook wel behoorlijk! Het echtpaar ondernemers gaat toch even kijken en vindt de woning eigenlijk wel prima genoeg. Zij zijn niet zo veeleisend en ook wel handig genoeg om de woning naar een iets hogere standaard te trekken. Dit scheelt hen heel veel geld!

Het sorry-zeggen-en-wijn-advies is ook er van toepassing als je onverhoopt alsnog je financiering niet rond hebt

Hoewel het echtpaar z’n best doet om alsnog een financieringsprobleem te veinzen om van de koop af te komen, gaat de aannemer naar een goede vastgoedadvocaat. Deze maakt direct korte metten met hun plannen en heeft direct een brief gestuurd met de ingebrekestelling en een termijn van 8 dagen, zoals opgenomen in het standaard NVM-koopcontract. Het echtpaar ondernemers is ook naar een goede vastgoedadvocaat gegaan, heeft dus kosten moeten maken, maar hebben het juiste advies gekregen: werk mee aan de overdracht, want je komt niet meer onder de koop uit. Een vertraging gaat je serieus geld kosten met een boete die dagelijks oploopt tot uiteindelijk 10% van de koopsom. Bij ontbinding (ook een van de smaken als je wanpresteert) geldt direct die boete van 10% van de koopsom. Sorry zeggen en een fles wijn sturen is het beste advies en dit advies is opgevolgd.

Advies bij vertraging

Het sorry-zeggen-en-wijn-advies is ook er van toepassing als je onverhoopt alsnog je financiering niet rond hebt, maar wel verwacht dat het gaat lukken of als je je verkochte woning niet op tijd kunt ontruimen. Ga in het eerste geval in overleg met verkopers en hun makelaar en beding op tijd een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Gaan verkopers niet akkoord, maak dan gebruik van de ontbindingsbevoegdheid, zelfs al kan je die nog niet voldoende onderbouwen. Stuur alvast een e-mailtje van je hypotheker of financierder, waarin staat dat het niet lukt en zorg ervoor dat je zo snel mogelijk voldoende stukken overlegt dat de financiering niet lukt. Een eenvoudig briefje wordt niet aangemerkt als adequate onderbouwing. Als je als verkoper niet snel genoeg kunt ontruimen, om welke reden dan ook, ga in overleg en probeer een voor partijen zo gunstig mogelijke oplossing te bedenken. Wees assertief en creatief en ga op zoek naar oplossingen die voor beide partijen acceptabel zijn.

Casus III: de wijze koopster, het gat en de gitaar

Verkopers hebben goed begrepen dat een mooie woning beter verkoopt en hebben ook geïnvesteerd in een nette afwerking van de woning. De muren en plafonds zijn strak en de vloeren liggen er netjes bij. Koopster is dan ook zeer tevreden met aankoop van de woning, een appartement in een klein flatje. Hoewel (deze wijze) koopster een bouwkundig onderzoek wilde doen, heeft haar makelaar dat afgeraden. De aankoopmakelaar van koopster vond dat niet nodig, want bij een flat is het risico met name beperkt tot het binnenwerk dat de verantwoordelijkheid is van de eigenaar. Het buitenwerk is voor de VvE, dus minder risico, aldus deze makelaar. Dit advies hebben wij wel vaker gehoord, maar gaat helaas niet altijd op.

Inhoudelijk klopt het dat (doorgaans) de VvE het buitenwerk regelt, dus kozijnen, glas, gevel, constructie en dak, maar dit advies is wel te beperkt: (i) het buitenwerk toont ook hoe je VvE omgaat met haar verantwoordelijkheden (hoe actief is de VvE?); dit is van belang bij je keuze tot aankoop, (ii) er kan ook behoorlijk wat mis zijn met je binnenwerk, dus alsnog kan er een groot risico.

Hiervan hebben we een schrijnend voorbeeldje, waarbij kopers na verhuizing werden geconfronteerd met een woning waarbij in de slaapkamers en de studeerkamer in het souterrain een laagje water kwam te staan van 20 cm, waardoor een hele verdieping onbruikbaar was. De kelder was omgebouwd tot leefruimte, maar bleek niet waterdicht. Deze zaak is succesvol opgelost, maar wel met behoorlijk wat gedoe. Hoewel een bouwkundig onderzoek zeker geen garantie geeft (verborgen gebreken zijn doorgaans niet zichtbaar), is  het wel een goede manier om je risico’s en kosten van herstel aan binnen- en buitenwerk in te schatten.

De wijze koopster kreeg gelijk en spijt dat ze naar haar eigen makelaar had geluisterd. In de woning bevond zich namelijk een raar gat in een koof. Niet een klein gat, maar een vrij groot gat. Voor het gat was discreet een gitaar gezet, waarmee het gat uit het zicht verdween. Alleen van opzij was het gat zichtbaar en als je wist dat daar een gat zat.

Koopster had na aankoop, vlak voor overdracht, afgesproken met de gordijnenman om in haar nieuwe huis maten te komen meten, zodat de gordijnen op tijd klaar zouden zijn na overdracht. En eerst op dit moment werd het gat opgemerkt, in die koof. Niemand kon vertellen waarom dat gat er was. Alles was netjes afgewerkt, gestuct en geschilderd, er was alleen dat gat dat een beetje op een open haard leek, maar dan niet gecentreerd in de koof, zodat het duidelijk geen open haard was. Koopster schrok van dit gat en heeft, twee weken voor overdracht, alsnog bedongen dat er een bouwkundig onderzoek zou plaatsvinden en dat was slim. Gelukkig waren er verder geen gebreken ontdekt, enkel dat gat achter de gitaar.

Adviesvraag

 De vraag is: wat kan je nou doen als koper als je nadat de koop definitief is geworden en vlak voor overdracht (levering) met zo’n gebrek wordt geconfronteerd?

Het antwoord is allereerst: schakel een goede vastgoedadvocaat in en probeer zo snel mogelijk te achterhalen of er nog meer gebreken zijn. Beoordeeld moet worden of verkoper de meldingsplicht niet is nagekomen of jij als koper misschien niet voldoende aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.

Als verkoper wil je dat de koper toch zal gaan afnemen, terwijl je als koper niet zonder nadere voorwaarden wil afnemen. Als sprake is van aanzienlijke en ernstige verborgen gebreken die aanzienlijke kosten met zich meebrengen, dan kan dat een reden zijn om de koop te ontbinden. In de lekkende kelderzaak is de koop buiten rechte ontbonden en is de schade betaald, maar niet alle zaken zijn zo duidelijk. Ook is er bepaald niet snel een ontbindingsgrond aan de orde. Dit lijkt op zich gunstig voor de verkoper, maar is zeker niet zonder risico.

Als koper wil je nadere voorwaarden stellen, bijvoorbeeld dat de verkoper alle gebreken voor of na overdracht oplost of alsnog specifieke garanties geeft voor constructie of onderdelen van de woning waarover kan worden getwijfeld. In dergelijke zaken hebben we met succes onderhandeld en nadere afspraken goed vastgelegd, waarbij de notaris als zekerheid een bedrag in depot heeft gehouden.

Het NVM-contract biedt beide partijen ook de mogelijkheid om in een dergelijke situatie de andere partij in gebreke te stellen teneinde af te dwingen dat wordt meegewerkt aan levering, onderzoek en/of herstel. Indien niet wordt voldaan binnen de gestelde termijn van 8 dagen dan kan de bevoegdheid ontstaan om de overeenkomst te mogen ontbinden. Dit wordt uiteindelijk door de rechter bepaald, die dan ook meteen oordeelt over de vraag wie de boete van 10% van de koopsom dient te betalen. Voor beide partijen is er dus een behoorlijk risico.

Is de schade aan de andere kant aanzienlijk, dan is er toch echt reden om te protesteren.

Het advies is om te bepalen wat de schade nu is. Is deze beperkt, dan is er ook niet een groot probleem, terwijl er wel die boete boven je hoofd hangt. Is de schade aan de andere kant aanzienlijk, dan is er toch echt reden om te protesteren. Doe dat zo snel mogelijk en doe dit dan ook zo helder mogelijk en bij voorkeur onderbouwd door een deskundig rapport. Sommige zaken zijn evident, bijvoorbeeld als bij de bezichtiging voor levering een pui uit de sponning is gewaaid, maar ook bij minder evidente zaken, bijvoorbeeld dat gat in de muur achter die gitaar of een rij jassen in de gaderobe, mag je best stellig zijn. Blijf wel altijd redelijk en overleg met je advocaat.

Maak (in overleg met die bouwkundige) een grove inschatting en stel voor om bij de notaris het geschatte bedrag in depot te laten staan totdat hierover duidelijkheid is ontstaan.

In de gitaarzaak was de inbreng van de (eigen!) aankoopmakelaar “Dat gat heb je toch wel gezien? Ik heb dat gat gewoon gezien.” Toch is het goed afgelopen. Koopster heeft niet gewacht, had al een deskundige ingeschakeld en heeft direct haar advocaat gebeld. Het advies van haar advocaat heeft zij goed opgevolgd en met succes. De bouwkundige kwam snel (voor de overdrachtsdatum) met zijn advies en de herstelkosten. Partijen zijn toen overeengekomen dat de koopprijs met de herstelprijs zou worden verlaagd. De termijn was kort, maar het kan zelfs nog korter, bijvoorbeeld als onregelmatigheden worden ontdekt bij opname vóór levering.

Zo’n situatie ontstaat vaker dan je denkt, maar kopers zijn zich vaak niet bewust dat ze in actie moeten komen. Vaak is niet duidelijk wat de eventuele schade nu is, maar toch zijn er dan mogelijkheden. Maak (in overleg met die bouwkundige) een grove inschatting en stel voor om bij de notaris het geschatte bedrag in depot te laten staan totdat hierover duidelijkheid is ontstaan. Overleg met de notaris of met je advocaat wat er in de depotovereenkomst moet staan, want het moet heel erg duidelijk zijn wanneer gelden vrijkomen en naar wie dat geld dan moet gaan. Ook dit kan nog wel eens tot ongewenste problemen leiden.

Mochten er vragen zijn naar aanleiding van dit stuk of mocht je nu juist zelf met een dergelijke zaak zitten? Onze deskundige hulp is slechts met een eenvoudig telefoontje beschikbaar.

Mr. B. Parmentier
parmentier@parmentieradvocaten.nl
Parmentier Advocaten
Haarlem
023-5313111